GİSP İZMİR YENİ İMAR TASARISINI DEĞERLENDİRDİ

GİSP İZMİR YENİ İMAR TASARISINI DEĞERLENDİRDİ

Gayrimenkul için Yatırım Platformu (GİSP) İzmir Grubu, ulusal ve uluslararası gündemde yer alan gayrimenkul konularında düzenlediği yuvarlak masa toplantılarına, “Coğrafi Bilgi Sistemleri ve Bazı Kanunlarda Yapılması Gereken Kanun Değişiklikleri” konularıyla devam etti. Üyelerin ve sektör temsilcilerinin katıldığı toplantıda İzmir’deki yeni imar tasarısı tüm yönleriyle ele alındı.

GİSP İZMİR YENİ İMAR TASARISINI DEĞERLENDİRDİ

Gayrimenkul için Yatırım Platformu (GİSP) İzmir Grubu, ulusal ve uluslararası gündemde yer alan gayrimenkul konularında düzenlediği yuvarlak masa toplantılarına, “Coğrafi Bilgi Sistemleri ve Bazı Kanunlarda Yapılması Gereken Kanun Değişiklikleri” konularıyla devam etti. Üyelerin ve sektör temsilcilerinin katıldığı toplantıda İzmir’deki yeni imar tasarısı tüm yönleriyle ele alındı.

Gayrimenkul için Yatırım Platformu (GİSP) 3. Yuvarlak Masa Toplantısında İzmir için Yeni İmar Tasarısını değerlendirdi. Şehir Plancısı Dilek Çakanşimşek ve Avukat Mesut Yılmaz sunum konuk olduğu toplantıda konuşan Yılmaz, "3194 sayılı İmar Kanunu'nda 2020 yılı içinde yapılan ve yapılmaya devam eden değişiklerin içeriği bir bütün olarak bakıldığında, hem siyasi saikli olarak görülen hem de ülkemizin acil, teknik ve profesyonelce olmasını beklediği konuların kanun dayanağı içine alındığını görmekteyiz. Özellikle yapı ruhsatı talebi ile başlayıp, yapı kullanım izin belgesi alınmasına kadarki tüm sürecin profesyonel, denetlenme zorunluluğu kapsamında, en küçük detayına kadar kural ve yasaklar kapsamına alınması, ülkemizdeki inşaat ve deprem olgusunu kaderci çizgiden çıkararak bilimsel çizgiye taşımıştır. Kamu idaresi ile yerel idare  ve merkezi teşkilat ile taşra teşkilatları arasında yetki kaosu ve koordinasyon bozukluğu yaşanacağı kaygısını yaratan içeriklerde değişiklik kapsamından anlaşılmaktadır." dedi. Çakanşimşek ise, “Coğrafi Bilgi Sistemleri, Gecekondu Kanununda Yapılan Değişiklik, TOKİ, İmar Davalarında Hız Kazanılması, Planların Elektronik Ortamda Paylaşılması ve Askı İlanı İle İlgili Düzenleme, İmar Plan Kararlarında Yapılan Değişiklikler, İmar Plan Kararlarında Oluşan Değer Artış Payı, İmar Kanununa Aykırı Yapılaşma” başlıklarında teknik açıklamalarda bulundu. Yapılan değerlendirmelere göre:

Withco paylaşımlı ofis alanı W’Connect salonunda gerçekleştirilen toplantıda Şehir Plancısı Dilek Çakanşimşek ve Avukat Mesut Yılmaz sunum yaptı. Yılmaz, "3194 sayılı İmar Kanunu'nda 2020 yılı içinde yapılan ve yapılmaya devam eden değişiklerin içeriği bir bütün olarak bakıldığında, hem siyasi saikli olarak görülen hem de ülkemizin acil, teknik ve profesyonelce olmasını beklediği konuların kanun dayanağı içine alındığını görmekteyiz. Özellikle yapı ruhsatı talebi ile başlayıp, yapı kullanım izin belgesi alınmasına kadarki tüm sürecin profesyonel, denetlenme zorunluluğu kapsamında, en küçük detayına kadar kural ve yasaklar kapsamına alınması, ülkemizdeki inşaat ve deprem olgusunu kaderci çizgiden çıkararak bilimsel çizgiye taşımıştır. Kamu idaresi ile yerel idare  ve merkezi teşkilat ile taşra teşkilatları arasında yetki kaosu ve koordinasyon bozukluğu yaşanacağı kaygısını yaratan içeriklerde değişiklik kapsamından anlaşılmaktadır." dedi. Çakanşimşek ise, “Coğrafi Bilgi Sistemleri, Gecekondu Kanununda Yapılan Değişiklik, TOKİ, İmar Davalarında Hız Kazanılması, Planların Elektronik Ortamda Paylaşılması ve Askı İlanı İle İlgili Düzenleme, İmar Plan Kararlarında Yapılan Değişiklikler, İmar Plan Kararlarında Oluşan Değer Artış Payı, İmar Kanununa Aykırı Yapılaşma” başlıklarında teknik açıklamalarda bulundu. Yapılan değerlendirmelere göre:

 

Coğrafi Bilgi Sistemleri

             Bu düzenleme ile kamu kurum ve kuruluşları arasında bedelsiz coğrafi verilerinin paylaşımına yönelik düzenlemeler yer almaktadır.

             Kamu kurumları dışında yer alan yerli/yabancı özel sektörün veri üretimi, satışı, paylaşımına yönelik standart belirlenmektedir. Özel sektörün kamu kurumları ile yapacağı iş birliği ile bedelsiz veri paylaşımından yararlanabileceği düzenlenmektedir.

             Özel sektörün veri satışı vb ticari faaliyetlerinde belge bedeli olarak 1/1000 ölçekli pafta başına yerli yatırımcı için 25.TL yabancı yatırımcı için 50.TL belge bedeli ödemesi gerektiği hüküm altına alınmıştır.

Gecekondu Kanununda Yapılan Değişiklik

             Bu kanunun 5609 sayılı kanun değişikliğinden önce Bayındırlık ve İskan Bakanlığı’nca oluşturulan alanlar ile 5609 sayılı kanun değişikliğinden sonra TOKİ tarafından oluşturulan veya oluşturulacak alanlarda uygulama yetkisi TOKİ’ye verilmiştir.

             Bu kanunun 3414 sayılı kanun değişikliğinden sonra Belediyelerce bu kanun kapsamında oluşturulacak alanlardaki uygulamalarda ilgili belediyesi yetkili kılınmıştır.

TOKİ

             TOKİ’nin taşra teşkilatı bulunmadığı için TOKİ’nin mülkiyetindeki veya tasarrufu altındaki taşınmazlar için ecrimisil uygulanabilmesi için Milli Emlak Genel Müdürlüğü uygulamaya yetkili kılınmıştır.

             Milli Emlak Genel Müdürlüğü tarafından TOKİ adına yapılacak ecrimisil alacaklarının % 50 si Genel Bütçeye, % 50 si Toki hesabına aktarılacaktır.

İmar Davalarında Hız Kazanılması

             İmar Planları ve İmar uygulama işlemlerine (Parselasyon planları) karşı açılacak davalarda ivedi yargılama usulü getirilmektedir.

             İmar Planları ve İmar uygulama işlemlerine kesinleştiği tarihten itibaren 5 yıl içinde dava açılma yolu açılmıştır.

             Parselasyon planlarının iptal olması ve bu parselasyon kararına göre ruhsat alıp yapılaşan taşınmazlarda iptal sonrası eski mülkiyet yapısına dönülemediği, kamuya ait alanlarda yer alması veya çok hisseli durumlardan ötürü yapının malikle aynı yerde hisselendirilemediği durumlar ortaya çıkmaktadır. Bu gibi durumlarda yapı sahiplerinden muvafakat alınarak başka bir yerde hisselendirilmesi, uzlaşma olmaması durumunda kök parselden düzenleme ortaklık payı düştükten sonra bedelinin ödenerek sorunun çözülmesi yönünde hüküm getirilmiştir.

Planların Elektronik Ortamda Paylaşılması ve Askı İlanı İle İlgili Düzenleme

             Kesinleşen planların elektronik ortamda Çevre ve Şehircilik Bakanlığı’na gönderilmesi zorunlu kılınmıştır.

             Çevre ve Şehircilik Bakanlığı taşra birimlerinin iş yükünün azaltılması amacıyla ilgili idareler tarafından elektronik arşiv ortamına yüklenilme zorunluluğu getirilmiştir.

             Onaylanan planların askıya çıktığına dair muhtarlıklara bilgilendirme yapılması ve imar değişikliği yapılan arazide 2 adet tabela ile kamuoyunu bilgilendirme şartı getirilmiştir.

İmar Plan Kararlarında Yapılan Değişiklikler

             İmar kanununda uygulamaya imkan kalmadığından “mevzi” ifadesi kanundan çıkarılmıştır.

             Kentsel Tasarım Projelerinin imar planları ile birlikte hazırlanabileceği , kentsel tasarım projelerinin hazırlanmasına yönelik  usul ve esasların Bakanlıkça belirleneceği hüküm altına alınmıştır.

             Büyükşehir yasası kapsamında mahalle statüsüne dönüşen ve 5000’nin altında nüfusa sahip yerlerde kırsal yerleşim özelliğinin değişip değişmediğine Büyükşehir Belediye Meclisince karar verileceği hüküm altına alınmıştır.

             Bütün şehir yasası kapsamında köyler mahalleye dönüştürüldüğünden ve bu bölgelerin İlçe Belediyelerine bağlı olmasından dolayı İl Özel İdaresi ve köy muhtarlarının görev ve sorumluluklarının İlçe Belediyesince yürütülmesi hedeflendiği belirtilmiştir.

             Özelleştirme İdaresi Başkanlığı tarafından hazırlanan imar planlarına yönelik kamu kurumlarının görüş bildirme süresi 15 günden 30 güne çıkarılmıştır.

             Sanayi Alanları hariç olmak üzere İmar planlarında bina yükseklikleri serbest  (Yençok) olarak belirlenemez hükmü getirilmiştir.

             Mer’i imar planında bina yükseklikleri serbest  (Yençok) olarak belirlenen taşınmazların emsal değerde değişiklik yapılmaksızın çevredeki mevcut teşekküller ve silüet dikkate alınarak, imar planı değişiklikleri/revizyonları yapılmak suretiyle ilgili idare meclis kararı ile belirleneceği hüküm altına alınmıştır.

             İlgili idare tarafından belirlenmeyen bina yükseklikleri, maliyeti döner sermaye işletmesi gelirlerinden karşılanmak üzere Bakanlıkça belirleneceği hüküm altına alınmıştır. Oluşacak maliyetlerin % 100 fazlası ilgili idareden tahsil edileceği tahsil edilmediği durumda İl Özel İdarelerine ve Belediyelere Genel Bütçe Vergi Gelirlerinden Pay Verilmesi Hakkında Kanun gereğince aktarılan paylardan kesilerek tahsil edileceği belirlenmiştir.

             Parsel bazında imar artışı, nufüs artışı, kat adedi ve bina yüksekliğini artıran plan değişikliğine son verilmiştir.

             1000 metrekareden az olmamak şartıyla oluşturulan imar adalarında; ada bazında nufüsu, yapı yoğunluğunu, kat adedini, bina yüksekliğini arttıran veya fonksiyon değişikliği getiren plan değişikliklerinde ihtiyaç duyulan kültürel tesis, sosyal ve teknik altyapı kullanımları; adanın merkezine en fazla 500 metre yarı çaplı alanda karşılanma zorunluluğu getirmiştir.

             İlgili İdarelere Mer’i imar planında bina yükseklikleri serbest  (Yençok) olarak belirlenen taşınmazların emsal değerde değişiklik yapılmaksızın çevredeki mevcut teşekküller ve silüet dikkate alınarak, imar planı değişiklikleri/revizyonlarını 1/7/2021 tarihine kadar meclis kararı alarak yapma zorunluluğu getirilmiştir. Bu tarihten sonra, idarelerce imar planı değişiklikleri/revizyonlarını yapılıncaya kadar yapı ruhsatı düzenlenemeyeceği hüküm altına alınmıştır.

İmar Plan Kararlarında Oluşan Değer Artış Payı

             Taşınmaz maliklerinin tamamının talebi üzerine ada bazında yapılacak imar planı değişikliği sonucunda değerinde artış olan arsanın artan değerinin tamamı değer artış payı olarak alınma hükmü getirilmiştir.

             Değer artışı 2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu’nun 11. maddesine göre belirleneceği belirtilmiştir. SPK lisanslı gayrimenkul değerleme kuruluşu tarafından plan değişikliği raporunda değer tespiti istenecektir. İdare tarafından kurulan değer tespit komisyonu tarafından, idareye sunulan değerden az olmamak koşuluyla değer artışı belirlenecektir. Büyükşehirlerde bu artış değerinin %25’i Büyükşehir Belediyesi’ne % 25’i İlçe Belediyesi’ne % 25’i Bakanlığın Dönüşüm Projeleri Özel Hesabına aktarılacağı hüküm altına alınmıştır.

             Ortaya çıkan değer artışı ilk satışta veya ruhsat düzenlenirken tahsil edileceği belirtilmiştir.

             Taşınmazın tapusuna değer artışı olduğu şerh düşülecek olup bu değer ödenmeden emsal, inşaat alanı, yapı yüksekliği ve kullanım amacı değiştirilmemek kaydıyla yapılacak ruhsat tadilatları hariç, yapı ruhsatı düzenlenmeyeceği hüküm altına alınmıştır.

             Bu uygulama 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında kanun kapsamındaki alanlarda, kamu yatırımları ve kamu mülkiyetindeki alanlarda mazbut ve mülhak vakıflara ait alanlarda yapılacak plan veya plan değişiklikleri ile Mer’i imar planında bina yükseklikleri serbest  (Yençok) olarak belirlenen taşınmazların kat adetlerinin yeniden belirlenmesi aşamasında uygulanmayacağı belirtilmiştir.

İmar Kanununa Aykırı Yapılaşma

             İmar mevzuatına aykırı yapılar için tapunun beyanlar hanesine ilgili idareler tarafından şerh düşürülmesi amacıyla 7 gün içinde bildirim yapılması hükmü getirilmiştir.

             Taşınmazın imar kanununa aykırı yapılaşma durumu giderilmeden şerh kaldırılmayacağı belirtilmiştir. Aykırılığın giderilmesi halinde ilgili idare muhtarlık ve Çevre ve Şehircilik İl Müdürlüğü’ne bildirim yapması hükmü getirilmiştir.

             Eğer ilgili idare tarafından yapı yıkılmazsa maliyeti döner sermaye işletmesi gelirlerinden karşılanmak üzere Bakanlıkça yıkılacağı hüküm altına alınmıştır.  Oluşacak maliyetlerin % 100 fazlası ilgili idareden tahsil edileceği tahsil edilmediği durumda İl Özel İdarelerine ve Belediyelere Genel Bütçe Vergi Gelirlerinden Pay Verilmesi Hakkında Kanun gereğince aktarılan paylardan kesilerek tahsil edileceği belirlenmiştir.

İzmir Başkanı Şükrü Cem Akçay, “Gisp olarak amacımız gayrimenkul alanındaki tartışma ortamına katkı yapmak ve sektörü geliştirmeye yönelik somut sonuçlar üretilmesini sağlamak, bunuda yalnızca aklın ve bilimin ışığında gerçekleştirilebileceğimiz düşüncesiyle bugün sunumlarını yapan arkadaşlarıma ve çok değerli katkılarda bulunan tüm katılımcılara teşekkür ediyorum.”Diyerek Mart ayında yapacakları toplantı için de çalışmalarına devam ettiklerini belirtti.

 

Yorum Gönder